Es gibt vier Arten von Mietverträgen
Es passiert fast jeder Aktion: der Vertragsunterzeichnung. Um zu wissen, worauf Sie sich einlassen, sollten Sie genau wissen, welche Art von Dokument Sie unterschreiben.
Ob groß, exponentiell, befristet oder dauerhaft – wer in eine neue Wohnung einzieht, muss mit unterschiedlichen Mietverträgen rechnen. So sehr Sie sich auch auf Ihr neues Zuhause freuen, Sie sollten niemals einen Mietvertrag ohne Besichtigung unterzeichnen. Was steckt hinter dem persönlichen Vertragsmodell:
1. Unbefristeter Mietvertrag
Dies ist mit Abstand die am häufigsten abgeschlossene Art von Mietverträgen. Der Vertrag bleibt gültig, bis er von einer Partei wirksam gekündigt wird. Über das Ende ist man sich noch nicht einig. „Der Mieter kann den Vertrag ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von drei Monaten kündigen“, erklärt Stefan Schmalfeldt vom Hamburger Mieterverein. „Der Vermieter benötigt hingegen einen Grund für die Kündigung, etwa eigene Bedürfnisse“, erklärt Schmalfeldt Special sagte. Die Kündigungsfrist beträgt je nach Lebenserwartung zwischen drei und neun Monaten.
Für Mieter ist ein unbefristeter Mietvertrag eine sichere Option. Sie können die Wohnung langfristig bewohnen, den Vertrag aber auf Wunsch auch schnell kündigen. „Aber es gibt ein Problem“, sagte Stefan Schmalfeldt. „Verträge können Klauseln enthalten, die eine Kündigung vorübergehend ausschließen.“ Maximal sind vier Jahre zulässig. Wenn ein Mieter diese Vereinbarung unterzeichnet, kann er den Vertrag in diesem Zeitraum nicht ohne Zustimmung des Vermieters kündigen.
2. Periodischer Mietvertrag, auch befristeter Mietvertrag genannt
Bei einem befristeten Mietvertrag steht das Ergebnis bereits bei der Unterzeichnung fest. „Der Vermieter kann den Mietvertrag begrenzen, wenn er weiß, dass er die Wohnung in einigen Jahren selbst benötigen wird, sie als Firmenwohnung vermieten möchte oder wenn anschließend größere Renovierungen oder ein Abriss geplant sind“, erklärt Eigentümerin Julia Wagner. Deutschland Haus & Grund Verein.
Vermieter müssen die Gründe für Einschränkungen schriftlich darlegen. „Liegt die Begründung nicht schriftlich vor, entfällt die Frist und der Mietvertrag behält weiterhin seine Gültigkeit als normaler unbefristeter Vertrag“, sagt Rechtsanwältin Beate Heilmann, Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins ( Duff).
„Mieter, die sich für den Abschluss eines befristeten Mietvertrags entscheiden, müssen damit rechnen, dass sie den Vertrag in diesem Zeitraum nicht kündigen können“, sagt Stefan Schmalfeldt. „Das könnte problematisch werden, wenn man gleichzeitig eine gute Wohnung zur dauerhaften Miete findet.“
Schmalfeldt sagt, wenn ein befristeter Mietvertrag bald ausläuft, empfiehlt es sich, den Vermieter zu fragen, ob die Gründe für die Befristung noch bestehen oder ob der Vertrag auf unbestimmte Zeit weiterlaufen kann.
3.Stufiger Mietvertrag
„Gestaffelte Mietverträge werden oft von Vermietern angeboten, die nicht zu viel Aufwand für die Miete betreiben wollen“, sagt Beate Heilmann. Bei einem Staffelmietvertrag werden Mieterhöhungen im Voraus festgelegt und erfolgen automatisch. „Vermieter müssen diese Anforderungen nicht an ihre Mieter stellen.“ Zwischen jeder Saison müsse mindestens ein Jahr liegen.
Der Vorteil eines Staffelmietvertrages für den Mieter besteht darin, dass er genau weiß, welche Mieterhöhungen er wann erhalten wird. Aber es kann teuer sein. „Vermieter beginnen Neuvermietungen häufig mit hohen Mieten und erhöhen diese dann regelmäßig.“
Hier ist die Sache: Gestaffelte Mieten können oft höher sein als die ortsüblichen Relativmieten und höher als die Obergrenze. In der Gegend gibt es einen Mietendeckel, der jedoch um 10 Prozent über den vergleichbaren Mieten liegt. Werden die Bremsen nicht angezogen, dürfen Mieterhöhungen in Gebieten mit Wohnungsknappheit innerhalb von drei Jahren 20 % nicht überschreiten.
Eine Mietprogression ist nicht gültig, sofern keine konkrete Erhöhung der Progressionshöhe oder der zu zahlenden Miete erfolgt. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn der Vertrag lediglich eine jährliche Mieterhöhung von drei Prozent vorsah.
Bei einem unbefristeten Staffelmietvertrag kann der Mieter die Wohnung innerhalb einer gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Bei Staffelmietverträgen enthält der Mietvertrag in der Regel auch eine Kündigungsklausel. Es kann bis zu vier Jahre dauern.
Beate Heilmann weist auf eine Besonderheit von Staffelmietverträgen hin: „Der Vermieter darf die Miete aufgrund einer Modernisierung nicht erhöhen.“ Ausnahme: Gesetzlich und behördlich festgelegte Modernisierungsvoraussetzungen.
4. Index-Leasingvertrag
Dabei ist die Miete an den jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gekoppelt. „Der Index war in den letzten Jahren sehr niedrig und die Mietsteigerungen fielen entsprechend moderat aus“, sagte Julia Wagner. „Inzwischen steigen die Verbraucherpreise inflationsbedingt deutlich, und die Steigerungen fallen deutlich größer aus.“ Grundsätzlich gilt: Die Miete steigt nicht automatisch mit dem Index, Vermieter müssen eine Erhöhung gezielt beantragen.
„Wenn die Anfangsmiete bereits sehr hoch ist, könnte das jetzt zu Problemen für die Mieter führen“, sagte Beate Heilmann. Es ist auch kein Trost, dass die Indexmieten sogar sinken könnten, wenn die Zinsen unter Null fallen. „Das wird voraussichtlich in naher Zukunft nicht der Fall sein.“
Denn Mietpreiserhöhungen nach einer Modernisierung müssen Besitzer von Indexmietverträgen nicht befürchten. „Nach dem neugefassten Gebäudeenergiegesetz kann man sich sogar von Mieterhöhungen ausnehmen lassen und so die Kosten für die Heizungsmodernisierung umlegen“, sagt Beate Heilmann.
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Quelle: www.ntv.de
